Face à la multiplication des locations de courte durée dans les grandes villes touristiques (Paris, Marseille, Toulouse, Biarritz), la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 renforce l’encadrement des meublés de tourisme afin de préserver l’offre de logements permanents. Cette loi transpartisane encadre les meublés de tourisme (type Airbnb) pour favoriser le logement permanent : fiscalité durcie, DPE exigé, pouvoirs des maires accrus.
La loi Airbnb a mis en place 4 mesures clés : interdiction de location (2024 ou 2034), renforcement du pouvoir des maires, fiscalité défavorable et règles spécifiques aux copropriétés.
1. DPE obligatoire et interdiction des passoires énergétiques
Les meublés de tourisme ont pour obligation de réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et de respecter les conditions de performance énergétique.
Calendrier des obligations du DPE pour les meublés de tourisme :
- Depuis le 21 novembre 2024 (en zones tendues) : les nouveaux meublés doivent atteindre au moins la classe E du DPE ;
- À partir du 1er janvier 2034 (sur l'ensemble du territoire français) : tous les meublés (qu'ils soient neufs ou existants) devront présenter un DPE de classe D au moins.
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2. Pouvoirs accrus des maires pour les meublés de tourisme
La loi Airbnb rend obligatoire l'enregistrement des meublés de tourisme, y compris la résidence principale, pour un meilleur contrôle municipal (numéro d'enregistrement généralisé d'ici le 20 mai 2026).
Ce dispositif permet aux maires de vérifier la conformité réglementaire (sécurité, énergie) et, si besoin, de suspendre le numéro de déclaration. Les modalités seront précisées par décret.
Les maires peuvent infliger de nouvelles amendes :
- Jusqu'à 10 000 € pour non-enregistrement.
- Jusqu'à 20 000 € pour fausse déclaration ou numéro falsifié.
Les communes avec plus de 20 % de résidences secondaires ou soumises à la taxe sur les logements vacants peuvent :
- Limiter les autorisations de location touristique (quotas).
- Réserver des secteurs aux résidences principales dans le plan local d'urbanisme (PLU).
Dès 2025, les communes peuvent réduire la durée maximale de location de la résidence principale à 90 jours par an (contre 120 jours), tout dépassement entraînant une amende civile de 15 000 €.
3. Une fiscalité moins favorable pour les meublés touristiques
La loi modifie le régime fiscal "micro-BIC" des meublés de tourisme en réduisant l'abattement fiscal dès 2025 :
- Meublés classés/chambres d'hôtes : 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 € (contre 71 % jusqu'à 188 700 € auparavant).
- Meublés non classés : 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € (contre 50 % jusqu'à 77 700 € auparavant).
Ces nouveaux taux s'appliquent aux revenus locatifs perçus à partir de 2025. Les revenus de 2024 restent soumis aux anciens taux.
4. Mesures de la loi Airbnb pour les copropriétés
Les copropriétés font l'objet de nouvelles dispositions visant à limiter strictement les locations de courte durée.
Modification des règlements existants :
Un règlement de copropriété peut être modifié (double majorité : majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix) pour interdire les meublés de tourisme, à condition qu'il contienne une clause d'habitation bourgeoise (autorisant habitation et professions libérales, mais excluant les activités commerciales, sauf lot dédié).
Règlements de copropriété à venir :
À compter du 21 novembre 2024, tout nouveau règlement de copropriété devra statuer sur l'autorisation ou l'interdiction de ces locations.
Obligation d'information du syndic :
Les loueurs autorisés doivent informer le syndic, qui inscrira un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine AG. Objectif : limiter les conflits en identifiant le loueur et en réduisant les nuisances.
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